某企业欲以一块待开发的熟地对甲企业投资，面积为1000平方米，允许用途为商住混合，允许容积率为7，覆盖率小于或等于50%，土地使用年限为50年，评估基准日为2015年8月1日。
经评估人员调查分析，待估地最佳用途为商住混合，按限定容积率7设计，建筑面积为7000平方米，共14层，每层500平方米，1~2层为商铺，3~14层为住宅。
预计建设期为2年，第1年投入总建筑费用的60%，第2年投入总建筑费用的40%。
总建筑费用预计为500万元，全部从银行借入，利率为10%。专业费用预计为总建筑费用的6%，利润率为20%，租售费用及税金综合为售楼价的5%。
假定大楼建成后即可全部售出，预计售价为：商铺4000元/平方米，住宅2000元/平方米，折现率为10%。
注：投资利润=（地价+总建筑费用+专业费用）*20%
要求：运用折现方法，以预期开发法对该待开发的熟地进行评估，计算评估价值。

①总收入=4000×1000×0.8264+2000×6000×0.8164=13224000（元） ②总建筑费用=5000000×60%×+5000000×40%×=4593956.11(元) ③专业费用=4593956.11×6%=275637.37 ④各种税费=13224000×5％=661200(元) ⑤开发商利润=(地价+4593956.11+275637.37)×20％ =地价×20％+973918.7 投资利息因在项目收入及项目开发费用方面都将其换算为现值，即已从折现率体现，故不再考虑投资利息了。 ⑥地价=13224000－4593956.11－275637.37－661200－0．2×地价－973918.7 地价=5599406.52(元) 土地单价=5599406.52÷1 000=5599.41(元) 楼面地价=5599÷7=799.92(元)